Ob für eine geerbte Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, entscheiden vor allem zwei Größen: der Wert der Immobilie und Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 € je Elternteil. Viele Erbschaften im Landkreis Marburg-Biedenkopf bleiben damit komplett steuerfrei. Seit 2023 setzt das Finanzamt Immobilien allerdings deutlich näher am Marktwert an, sodass die Freibeträge schneller erreicht sind als früher.
Hier erfahren Sie, welche Freibeträge und Steuersätze gelten, wann das Familienheim steuerfrei bleibt und wie Sie sich gegen eine zu hohe Bewertung durch das Finanzamt wehren können. Der Artikel bietet eine erste Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer: Wie viel bleibt steuerfrei?
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der vom Verwandtschaftsverhältnis abhängt. Erst der Teil des Erbes oberhalb dieses Betrags wird versteuert:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 € je Elternteil
- Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn das Elternteil bereits verstorben ist)
- Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen: 20.000 €
Wichtig: Der Freibetrag gilt pro Person und Erbfall. Erben zwei Kinder gemeinsam das Elternhaus, stehen zusammen 800.000 € Freibetrag zur Verfügung. Bei Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich dieselben Freibeträge sogar alle zehn Jahre erneut nutzen.
Steuerklassen und Steuersätze
Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Ehepartner, Kinder und Enkel fallen in Steuerklasse I mit Sätzen von 7 bis 30 %. Geschwister, Nichten und Neffen zahlen in Steuerklasse II zwischen 15 und 43 %. Alle übrigen Erben, etwa nicht verheiratete Partner oder Freunde, fallen in Steuerklasse III mit 30 bis 50 %. Besteuert wird immer nur der Betrag oberhalb des Freibetrags: Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 450.000 €, sind nur 50.000 € steuerpflichtig, darauf fallen in Steuerklasse I 7 %, also 3.500 € an.
Das Familienheim: steuerfrei unter Bedingungen
Die selbst genutzte Immobilie des Verstorbenen kann komplett steuerfrei vererbt werden, zusätzlich zum Freibetrag. Die Bedingungen sind allerdings streng:
- Der Ehepartner erbt das Familienheim steuerfrei, wenn er es unverzüglich selbst bezieht und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleibt.
- Für Kinder gilt dieselbe Regel, zusätzlich aber eine Wohnflächengrenze von 200 m². Ist das Haus größer, wird der übersteigende Teil anteilig besteuert.
- Wer innerhalb der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer es liegen zwingende Gründe vor, etwa Pflegebedürftigkeit.
Die Familienheim-Befreiung will also gut überlegt sein: Wer absehbar nicht zehn Jahre bleiben kann, fährt mit Freibetrag und regulärer Besteuerung manchmal besser als mit einer Befreiung, die später rückwirkend entfällt.
Wie das Finanzamt Ihre geerbte Immobilie bewertet
Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht, sondern bewertet nach standardisierten Verfahren aus Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und pauschalen Ansätzen. Seit der Reform 2023 liegen diese Werte deutlich näher am Verkehrswert, in manchen Fällen aber auch darüber, denn Besonderheiten wie ein Sanierungsstau, eine ungünstige Aufteilung oder ein schwieriger Zuschnitt fließen kaum ein. Gerade bei älteren Häusern im ländlichen Raum kann der Bescheid deshalb zu hoch ausfallen.
Dagegen können Sie sich wehren: Das Bewertungsgesetz erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten oder einen tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Ob sich das lohnt, zeigt eine realistische Markteinschätzung. Wir kennen die tatsächlich gezahlten Preise zwischen Gladenbach und Marburg und bewerten Ihre geerbte Immobilie als ersten Schritt kostenfrei.
Fristen: Was Sie nach dem Erbfall tun müssen
Als Erbe müssen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten formlos beim Finanzamt anzeigen. Das Finanzamt entscheidet dann, ob es eine Erbschaftssteuererklärung anfordert. Daneben laufen die praktischen Schritte: Erbschein beantragen, Grundbuch berichtigen (innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei) und die Immobilie sichern und versichern. Eine ausführliche Übersicht über alle ersten Schritte finden Sie im Ratgeber Haus geerbt: Was Sie jetzt tun sollten.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie?
Das hängt vom Immobilienwert, Ihrem Freibetrag und Ihrer Steuerklasse ab. Ehepartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 € je Elternteil. Nur der Wert darüber wird versteuert, bei nahen Angehörigen mit 7 bis 30 %. Viele Erbschaften in unserer Region bleiben deshalb steuerfrei.
Muss ich eine geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?
Ja. Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls formlos beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das gilt auch, wenn voraussichtlich keine Steuer anfällt. Ob eine vollständige Erbschaftssteuererklärung nötig wird, entscheidet das Finanzamt danach.
Kann ich die Bewertung des Finanzamts anfechten?
Ja. Halten Sie den festgestellten Wert für zu hoch, können Sie per Gutachten eines Sachverständigen oder durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkaufspreis einen niedrigeren Wert nachweisen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern lohnt sich die Prüfung, denn die pauschalen Verfahren bilden solche Mängel kaum ab.
Was gilt bei einer Schenkung zu Lebzeiten?
Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall, sie können aber alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Große Vermögen lassen sich so über die Jahre steuerfrei übertragen. Ob eine Schenkung sinnvoll ist, sollten Sie mit einer Steuerberatung durchrechnen.
Unser Rat: erst bewerten, dann entscheiden
Ob Steuer anfällt, ob sich ein Gutachten lohnt und ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen die beste Option ist: All das steht und fällt mit einem realistischen Marktwert. Deshalb raten wir Erben, die Immobilie früh und neutral bewerten zu lassen, bevor Erwartungen und Emotionen die Diskussion bestimmen. Bei uns betreut Inhaberin Beata Wytrazek jeden Erbfall persönlich und diskret, von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin. Auch die steuerlichen Fristen behalten wir dabei im Blick, etwa die Spekulationsfrist beim späteren Verkauf.
