Die Notarkosten beim Hauskauf betragen zusammen mit den Grundbuchkosten in der Regel rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 300.000 € sollten Sie also etwa 4.500 bis 6.000 € einplanen. Anders als viele andere Posten beim Immobilienkauf sind diese Gebühren gesetzlich festgelegt: Es lohnt sich nicht, nach einem „günstigeren" Notar zu suchen, denn alle rechnen nach derselben Tabelle ab.
In diesem Ratgeber erklären wir, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, was der Notar für dieses Geld leistet, wer die Rechnung bezahlt und mit welchen Gesamtkosten Sie beim Hauskauf in Hessen realistisch rechnen müssen.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen fast ausschließlich vom Kaufpreis ab. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühren, allerdings nicht linear: Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Preis leicht ab.
Auf den Notar entfallen dabei unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Überwachung der Vertragsabwicklung und die Anträge beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt selbst berechnet Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung. Wird der Kauf über eine Bank finanziert, kommt die Bestellung einer Grundschuld hinzu, die ebenfalls beurkundet und eingetragen werden muss. Genau deshalb liegen finanzierte Käufe eher am oberen Ende der Spanne von 1,5 bis 2 %.
Rechenbeispiele: Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis
Die folgenden Werte sind gerundete Orientierungsgrößen für einen üblichen Kauf mit Finanzierung und Grundschuldbestellung. Die exakte Summe hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Höhe der Grundschuld und zusätzlichen Leistungen:
- Kaufpreis 200.000 €: insgesamt etwa 3.000 bis 4.000 € für Notar und Grundbuch
- Kaufpreis 300.000 €: insgesamt etwa 4.500 bis 6.000 €
- Kaufpreis 400.000 €: insgesamt etwa 6.000 bis 8.000 €
Rund zwei Drittel davon entfallen üblicherweise auf den Notar, ein Drittel auf das Grundbuchamt. Auf die Notargebühren kommt zusätzlich die gesetzliche Mehrwertsteuer. Ihr Notar nennt Ihnen auf Wunsch vorab eine genaue Kostenschätzung für Ihren konkreten Vertrag.
Was macht der Notar für dieses Geld?
Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben und schützt beide Seiten. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland nicht wirksam. Zu seinen Aufgaben gehören:
- Entwurf des Kaufvertrags und rechtliche Belehrung beider Parteien
- Eintragung der Auflassungsvormerkung, die das Objekt für Sie „reserviert" und Doppelverkäufe verhindert
- Einholung aller nötigen Unterlagen, etwa Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden des Verkäufers
- Fälligkeitsmitteilung: Sie zahlen erst, wenn alle Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumsübergang vorliegen
- Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nach Kaufpreiszahlung
Diese Reihenfolge sorgt dafür, dass Sie als Käufer nie zahlen, ohne abgesichert zu sein, und der Verkäufer sein Eigentum nie verliert, bevor das Geld fließt.
Wer zahlt die Notarkosten?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung, Grundbucheintragung und die eigene Grundschuldbestellung. So sieht es auch das Gesetz als Regelfall vor. Der Verkäufer übernimmt dafür die Kosten, die auf seiner Seite entstehen, vor allem die Löschung eigener alter Grundschulden im Grundbuch. Wichtig zu wissen: Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsparteien gemeinsam. Platzt der Kauf nach der Beurkundung, kann der Notar seine Gebühren also im Zweifel von beiden verlangen.
Notarkosten im Gesamtbild: alle Kaufnebenkosten in Hessen
Die Notarkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer in Gladenbach, Marburg oder im Landkreis Marburg-Biedenkopf kauft, rechnet realistisch mit diesen Posten:
- Grunderwerbsteuer Hessen: 6 % des Kaufpreises
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %
- Maklerprovision: beim Kauf von Wohnimmobilien übernimmt der Käufer üblicherweise die Hälfte der Gesamtprovision; Details dazu im Ratgeber zur Maklerprovision
In Summe kommen so meist 9 bis 11 % Nebenkosten zusammen, die Sie idealerweise aus Eigenkapital bezahlen. Wie Sie diese Summe in Ihre Gesamtplanung einbauen, zeigen wir im Ratgeber zur Finanzierung beim Hauskauf.
Lassen sich Notarkosten senken?
Kaum, und das ist auch gut so: Die Gebühren sind gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar. Ein paar Punkte können Sie dennoch beachten. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, denn auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an; die Aufteilung muss allerdings realistisch sein, sonst widerspricht das Finanzamt. Verzichten Sie außerdem auf Zusatzleistungen, die Sie nicht brauchen, etwa überflüssige Vollmachten. Von Konstruktionen, die allein der Gebühren- oder Steuervermeidung dienen, raten wir ab: Das Risiko trägt am Ende der Käufer.
Häufige Fragen
Wer sucht den Notar aus?
In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar aus, da er die Kosten trägt. Rechtlich ist das Verhandlungssache. Der Notar ist in jedem Fall zur Neutralität verpflichtet: Er berät nicht einseitig, sondern sichert den Vertrag für beide Seiten rechtlich ab.
Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
Die Rechnung kommt nach der Beurkundung, häufig in mehreren Teilen entsprechend dem Fortschritt der Abwicklung. Die Notarkosten werden unabhängig vom Kaufpreis fällig und lassen sich nicht über das Immobiliendarlehen der Bank mitfinanzieren, wenn diese nur den Kaufpreis absichert. Planen Sie sie deshalb fest als Eigenkapitalposten ein.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten zählen die Notarkosten für den Kaufvertrag zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken über die Abschreibung steuermindernd; Kosten der Finanzierung, etwa für die Grundschuldbestellung, sind als Werbungskosten absetzbar. Für den Einzelfall gehört diese Frage in eine steuerliche Beratung.
Fallen Notarkosten auch an, wenn der Kauf scheitert?
Ja. Sobald der Notar tätig geworden ist, vor allem nach einer Beurkundung, sind seine Gebühren entstanden. Auch für einen bestellten, aber nicht beurkundeten Vertragsentwurf kann eine Gebühr anfallen. Lassen Sie einen Entwurf deshalb erst erstellen, wenn Finanzierung und Kaufentscheidung stehen.
Unser Rat: Nebenkosten von Anfang an mitrechnen
Wir erleben regelmäßig, dass Kaufinteressenten den Kaufpreis fest im Blick haben, die Nebenkosten aber unterschätzen. Deshalb gehört bei uns zu jeder Beratung eine ehrliche Gesamtkostenrechnung: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und realistischer Renovierungsbedarf. So wissen Sie vor der Besichtigung, was das Haus wirklich kostet. Welche Punkte Sie außerdem vor dem Kauf prüfen sollten, haben wir in der Checkliste für den Hauskauf zusammengestellt. Bei allen Fragen rund um den Kauf zwischen Gladenbach und Marburg nehmen wir uns gern persönlich Zeit.
